不動産での疑問

2年契約で借りたお部屋。
そろそろ契約が満了するけど気に入っているから引き続き住みたい!と思っていたときに更新料のお知らせが届きました。

そんな経験はありませんか?

もしくはそんな話を聞いて不安を感じている方はいませんか?この更新料って何なのでしょうか?

更新料とは?

実は、賃貸借契約における更新料について法律には何ら規定がありません。

日本全国、特に首都圏や近畿圏の一部の地域などで古くから慣習として支払われているものが今でも残っているというのが通説です。

賃貸物件の契約を更新する際に、あらかじめ決められた一定額を、借主から貸主に対して支払います。
例えば2年間の賃貸借契約であれば契約を更新するたびに毎月の家賃とは別に2年ごとの更新料が発生します。

更新料の額について、たいていは賃貸借契約書に明記されています。
その内容に合意した上で契約し入居しているはずなので、「更新料の支払いについての合意がある」ものとみなされます。

法律による規制がなく「契約の自由の原則」が優先されるため、更新のときになって「聞いていない」「払わない」と主張してもなかなか通りません。

判例では

しかし、「この更新料はいったい何だ?」ということで、ついには裁判にもなりました。

更新料の支払いを義務付けた賃貸借契約の条項が、消費者契約法により無効になるのではないかとして争われた3件の裁判で、大阪高裁は2件を無効とし、1件を有効として判断が分かれ最高裁による上告審が注目されていました。

そして2011年7月の最高裁判決により「更新料が高額過ぎなければ有効」との判断が示されています。

この中には1年ごとに賃料2ヶ月分の更新料を支払う契約も含まれていました。
更新料に「賃料の補充や前払い、契約継続の対価」などの合理性があるとして認めたものです。

つまり更新料の意義と、設定金額の妥当性が判断され、大家さんが家賃1ヶ月程度を更新料をとした契約を入居者と結ぶことには問題はないと最高裁は判断したということになります。

一度相談してみよう

最高裁が妥当な金額であれば更新料を認めるという判例を出したとはいえ、大家さんも管理会社もみんな人間です。
更新料の減額や、更新料を払う代わりに家賃の減額を求めるなどの相談はやってみる価値があります。

更新料を減額、ないしは無しにして長く住んでもらおうと判断される大家さんもいらっしゃるかもしれません。
賃貸契約は1年2年と長きに渡る場合がほとんどです。

その年月の中で大家さんも入居者も双方の合意があれば契約の内容を修正しても良いと判断するときがあるかもしれません。
一度相談をしてみても良いと思います。

東京などに比べると福岡はあまり更新料を請求する物件は少ないように感じます。
あっても1〜2万円が相場であり、首都圏のような家賃の1〜1.5ヶ月のような高額な更新料の支払いが書かれた契約書は極めて少数派だと思われます。

最後に

国土交通省が調査した全国の更新料の相場によると、神奈川県で90.1%、千葉県で82.9%、東京都で65.0%、埼玉県で61.6%、京都府で55.1%、愛知県で40.6%、沖縄県で40.4%などとなっていて、全国で約100万物件との推計もされています。

一方で、大阪府と兵庫県は更新料を徴収するケースがあまりないその代わりに「敷引き」と呼ばれる償却方法を採用するものが兵庫県で96.0%、大阪府で29.9%となっています。

地域によって特色が良く出ているのも更新料の特徴ですね。

その地域での相場もしっかり調べておくことが良いですね。

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