こんにちは。
プレイングハウジング株式会社の蓮中です。
今回は、賃貸物件の空室対策についてのお話です。
実際に働いているからこそ分かる空室対策の極意をお伝えしたいと思います。
媒介契約の種類
まず、不動産会社へお願いする時に媒介契約の種類が分かれます。
媒介契約には4つの種類があります。
- 一般媒介の明示型
- 一般媒介の非明示型
- 専任媒介
- 専属専任媒介
様々な意見がありますが、不動産会社からの意見をお伝えしていきたいと思います。
大きく分けて
- 一般媒介
- 専任媒介
ですが、要するに1社に頼むのか、複数社に頼むのかということです。
最近は、いろいろなブログでの意見があるかと思いますが、「専任媒介契約をすると１社にしか頼めないから、複数社に頼むよりも不利だ」と言われることがあります。
しかし、実際には専任媒介契約の方が決まりやすいパターンも多いのです。
どうしてかと言うと、福岡市や北九州市では、業者間、流通機関に物件を掲載して複数社で共同仲介するからです。
福岡市であれば、「ふれんず」に掲載すると数百の不動産会社が物件を見ることができます。
それとは反対に一般媒介契約では、「ふれんず」や「レインズ」といった国が定める流通機構に掲載する義務がありません。
一般媒介では、他社にも情報が回っていると不動産会社の担当者は思ってしまうため、力を入れないこともあります。
ポイントまとめ
- 複数社に任せるのか？
- とりあえず１社に任せるのか？
を考える。
一般媒介契約でも専任媒介契約でも、担当者が有能であれば、物件は決まりやすくなります。
注意点としては、たまに専任媒介契約であっても流通機関に掲載をしない業者もいます。いわゆる物件の囲い込みです。
売買では、多くある囲い込みですが、賃貸では少ないと思います。
流通機関に掲載したら、登録しましたということで証明書を発行できます。登録は専任媒介の場合には義務なので証明書を持ってこない業者は、信用できません。
募集の仕方を把握する
次に、自分の物件がちゃんと募集されているかを見ましょう。
これは満室を目指す物件オーナー様は常に行っています。
実際に「どうして、うちの物件はＳＵＵＭＯとかに掲載されてないの？」と聞かれるオーナー様もいらっしゃいます。
自分の物件がしっかりと募集されているか順を追ってみていきましょう。
1.国が定める流通機関への掲載
さきほど書きましたが、専任媒介契約の場合には、流通機関への掲載は義務です。
レインズは一般公開されていませんが、ふれんずは一般公開されています。
自分で検索して掲載の有無は分かります。
実際には、証明書を持って来てほしいと担当者に伝えて送ってもらうのが分かりやすいと思います。
不動産流通に掲載するかどうかで、空室率はかなり変わりますから、しっかりと掲載してくれる会社を選んでください。
2.ポータルサイトで検索してみる
国が定める流通機関以外にポータルサイト、ＳＵＵＭＯやＨＯＭＥ'Ｓといった物件掲載サイトがあります。
これらに掲載がされているかどうかは、自分で検索してみれば、すぐにわかりますね。
ただし、ポータルサイトは、枠数の制限があったりします。掲載できる物件数が限られている場合もあるんです。
実はけっこうお金がかかっているんですよ。
なのでポータルサイトに掲載してないだけで悪い会社と決めるつけるのはやめてあげてくださいね。
3.自分で掲載する
最近では、大家さんと直接契約するという形のサイトが増えてきました。これらは、管理会社を通さずに大家さん自らで物件を募集しています。
上記の１と２をチェックしてまだ物足りない方は、こういったサイトを使ってみてもいいと思います。
不動産会社に払う費用が浮くのでオーナー様には、メリットがあります。
まとめ
空室対策の極意でした。いかがでしたか？
媒介契約の種類や、自身の物件がどのように募集されているのかを把握しておくことが重要です。
引き続き、空室対策について、語っていきます。
質問やご不明点があれば、お気軽にご連絡ください。
