物件の囲い込みについての説明

前回は管理会社の選び方を紹介してきました。
今回は先日、オーナー様からご質問をいただいた例を紹介したいと思います。

物件オーナー様の悩みに本音で答えていきます。

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管理会社を変更すべきか

「今の管理会社を変更すべきかどうか?」という、オーナー様からのご相談でした。

オーナー様は、今の管理体制に不満を持っているようです。
不満に思っていることはなんなのでしょうか?

  • 物件が綺麗に清掃されていない
  • 入居者が減る一方で増えない
  • 原状回復費用が高い

といった点で不満を持っているようでした。

なんでも物件の共有部にはゴミや自転車が置かれており、撤去されていない。
そして、そんな状態だから入居者も増えない、退去していく人もいて、原状回復費用が高いなどです。

これらの不満に関して一つずつ答えていきたいと思います。

物件が綺麗に掃除されていない

これに関しては、管理会社だけの問題ではないと思います。

共有部においてあるものを勝手に撤去するということはできません。
管理会社の社員、または、外部の清掃員が入居者を訪ねて、撤去してもいいかどうか確認作業が必要になります。

正直な所、なかなか大変な作業です。
入居者様の質に問題があることもありますので一概に管理会社を責めることができません。

こういった問題を解決するためには、清掃の取り決めを必ず行っておくことが重要です。

管理会社が清掃をどれだけの頻度で行うのか、どの程度行うのかをまず管理契約を結ぶ前に決めておくことが大切です。

賃貸借契約書に記載して対策する

また、共有部に放置されたものは撤去するという項目を賃貸借契約書に加えておくことも有効でしょう。

勝手に捨ててトラブルになるケースがありますが、賃貸借契約書に記載して十分に説明すれば、共有部のものが放置されることが防げる場合があります。

定期借家契約にする

入居者様の質に問題がある場合で私がオススメしているのは、更新可能な定期借家契約にしておくことです。

入居者様がトラブルを起こす等のことがあっても、強制退去というのは、法律上難しい場合が多いです。
その対策として、2年更新で再契約型の賃貸契約にしておけば、あまりにトラブルが多い方には、再更新をしないという形で退去してもらうことができます。

入居者が減る一方で増えない

入居者が増えないのは、オーナー様にとって死活問題です。
空室対策に力を入れているオーナー様がほとんどではないでしょうか。

入居者がつかないという場合には、「物件が悪いのか」 「募集状態が悪いのか」 という所が問題になります。

管理会社を変えてみる

私見ではありますが、物件を任せて、繁忙期、2~4月に1件の契約も取れないようなら、一度入居者を募集する会社を変えてみていいと思います。

不動産会社、管理会社とオーナー様とは、信頼関係が大切でもあります。入居者が増えない状況で

  • 家賃の変更
  • 初期費用を減額
  • リフォームの提案

がないようですと、ただ任せていても無駄かもしれません。

もちろん、すべて管理会社が悪いというわけではないので様子を見て繁忙期にどれくらい自分の物件に問い合わせがあったのか聞いてみるのもいいのではないでしょうか。

原状回復費用が高い

原状回復費用が高いということは、以前に違う業者で修繕した際にもっと安い金額でやってもらっていたということでしょう。

あまり大きな声では言えませんが、管理会社が費用を上乗せして請求していることもあります。
しかし、そんな悪い会社ばかりではもちろんありません。

一番簡単な解決方法は、自身で工事会社を呼んで見積もりを取ってみることだと思います。

工事会社の人は、喜んで来てくれますよ。
簡単に原状回復費用の見積もりを出してもらって管理会社から出された見積もり額とあまりに金額が違うようでしたら、一度管理会社の担当者と話をしてみてください。無駄な費用が抑えられるかもしれません。

まとめ

いかがでしたか?
今回は、実際にオーナー様からご相談された事例をもとにお話をしてまいりました。

管理会社を変更すべきかどうか。現状の不満点や課題点を整理し、その状況に合った対処を行っていきましょう。

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