今回は、不動産会社を選ぶ際の注意点をご紹介していきたいと思います。
選ぶときは、どういった点を見ればいいのか、初心者の方には難しいですよね。
目次
仲介手数料無料・半額の不動産屋とは？
仲介手数料とは、不動産会社が得る報酬です。
宅建業法の規定では、賃貸のお客様からいただく報酬額は限度額が設定されています。
報酬額を超えると違反となり、業務停止処分もあり得るのです。
なぜ仲介手数料を割り引けるの？
では、どうして不動産会社は唯一の報酬額である仲介手数料を半額や無料にすることができるのでしょうか？
不動産会社は、お客様から得る報酬以外に物件オーナー、大家さんから成功報酬をもらっています。
その成功報酬が大きい物件であれば、仲介手数料を減額しても、採算が取れる仕組みになっているのです。
つまり、仲介手数料を減額してくれるお店は、大家さんからの成功報酬が大きい物件しか紹介してくれない不動産会社とも言えるのです！
仲介手数料を減額してくれる会社がすべて悪い会社というわけではありませんが、「どんな物件でも手数料が無料」と謳っている会社は、おかしいのです。
大家さんからの成功報酬がでない物件もあります。
成功報酬が出ない物件で仲介手数料を値引きしてしまうと不動産会社は無報酬で賃貸の斡旋をすることになります。
しかも、自分の会社を通して取引すれば、仲介手数料が無料になるというような広告は違反です。
参照平成24年度不動産広告の違反事例物件数 No.1 ？
「物件数が地域で1番」と宣伝している会社をよく見かけることがありますが、どういうことなのでしょうか？
詳しく見ていきましょう！
「不動産ポータルサイト」と「不動産会社のホームページ」の違い
最初に区別しておかなくてはならないのが、
- 「ポータルサイト」
- 「不動産会社のホームぺージ」
の違いです。
ポータルサイト（ＳＵＵＭＯやＨＯＭＥ’Ｓ,アットホームなど）は、不動産会社のホームページではなく広告掲載サイトです。
いくつもの不動産会社が物件を掲載しています。
こちらは、物件数が多い、少ないというのは、広告掲載数が多いか少ないかを表しているのです。
では、不動産会社のホームページで「物件数が1番」というのは、「扱っている物件数が1番多い」と示しています。
しかしながら、扱っている物件数が1番多いというのはどういうことなのでしょうか？
物件数No.1の意味
現在は、不動産流通機構に物件を登録することで取引の透明性を確保しています。
大家さんから預かった物件は、「専任媒介契約」、「専属専任媒介」ならば、流通機構への登録は義務です。掲載しなくては、ならないのです！
そのため今では、不動産会社が様々な物件を流通機構から紹介しています。
つまり、どの不動産会社も紹介できる物件数にそれほど差がないのです。
例外もある
もちろん例外もあります。
それは、「物件オーナー、大家さんが直接取引する場合」には、宅建業法には該当しません。
直接取引する物件は、不動産会社に依頼しない限り、流通機構に掲載されません。
不動産会社が自分で持っているマンションなどは、掲載しなくても問題ないことになりますが、自社でそれほど物件をたくさん抱えている会社も多くありませんし、自分の会社が持っている物件であれば空室では困るため、流通機構に掲載します。
宣伝文句にはあまり意味がない
つまり、「物件数No.1」、「地域で1番の物件数」 などの宣伝文句は、明らかに意味がないということになります。
しっかりとした会社なら、意味がないとわかっていますから物件数の多さなどを宣伝しませんね。
管理戸数No.1とは？
続いて、物件数ではなく、「管理戸数の1番」を謳っている会社は、どうなのでしょうか？
顧客側のメリットを見ていきましょう！
管理戸数が多いメリット
管理戸数とは、不動産会社が物件オーナー、大家さんから管理を任されている数を指します。
多ければ、顧客側のメリットもあります。
- メリットその1
- 契約関係の手続きがスムーズになることです。
仲介業者を挟まずに取引するため、書類の作成や受け渡しがスムーズに行われます。 - メリットその2
- 手数料がかからない場合がある。
直接管理会社にお願いする場合には、手数料を取らない会社もあるようです。
管理戸数が多いデメリット
メリットもありますが、管理戸数No.1を謳う会社には良くない点もあります。
不動産業界では、「管理戸数が多い＝その地域の王様」のような構図が成り立ちます。
つまり管理会社に直接行っても、あまり良い対応をしてくれない所もあるのです。
管理戸数を増やしている場合には、不動産業の中で物件オーナー、大家さんからもらう管理料を収益のメインとしているため、物件を仲介するのは二の次になりがちなのです。
自社の管理物件を押される
さらに管理戸数が多い会社で自分の管理物件しか、おすすめしない会社もあります。
できるだけ自分の会社の管理物件を押してきます。
管理戸数No.1を掲げる会社にも良い会社はありますが、丁寧な接客や様々な物件を紹介してくれるサービスを望んでいるようでしたら、仲介業者を頼むべきですね。
駅前にある不動産屋は？
最近は、どの駅前にもフランチャイズの不動産会社がたくさん増えています。
これらの駅前にある不動産会社は、顧客にとってメリットがあるのでしょうか？
不動産会社は、在庫を抱えず経費は、
- 人件費
- テナント代
- フランチャイズ料
- その他営業費
となります。
これらの経費が高い会社は、自ずと営業マンに課せられるノルマ、目標金額も高くなります。
特に大きな駅前の月々のテナント代金は、驚くほど高くなります。
お店は赤字を出さないために必死に営業をしているのです。
さらにフランチャイズのお店は、売り上げの一部をフランチャイズの本社に払わなくてはならないため、大きな売り上げを必要とされます。
賃貸でお部屋を探す人は、できるだけ営業を受けずに適切なアドバイスを受けながら、新居を見つけたいと思っているのではないでしょうか？
しつこい営業を受けたくないと思っているようでしたら、駅前の有名店は避けて、地元密着のお店にお願いするのが良いのではないでしょうか。
