こんにちは、プレイングハウジングの蓮中です。
私は、宅建士でもあり、年間数百の契約をまとめる中で、トラブルになるようなケースを様々見てきました。

  1. 契約書にあることなんかまったく分からないでサインしている。
  2. 重要事項説明は、ちゃんと聞いてない、聞いてもよく分からない。
  3. 退去時にトラブルになったことがある。
  4. 賃貸契約が初めてで、よく分からなくて怖い

という方に向けて賃貸契約の時に最低限、注意しておくことをまとめていきます。

ランキング形式で5つ紹介していきます。
来年、引越しを控えている方には、ぜひ参考にしてくださいね♪

1. 申し込みと契約

まずは、「申し込み」と「契約」についてです。

賃貸では、入居前なら「申し込み」と「契約」という点でトラブルになることがあります。

  1. 申込書
  2. 契約書

この2つの違いをおさえておきましょう。

トラブルの事例

ネットの問い合わせから来店されたAさんに物件を紹介しました。
物件を気に入られて、申し込みしました。
その後、重要事項の説明と契約書の作成に入る前のことでした。

Aさんから電話があり、「実は、他社の物件で申し込みを出していた物件があった」ようです。
そして、キャンセルしたらキャンセル料を請求されたということでした。

聞いてみると契約書等にはまったくサインも捺印もしていないそうです。
しかし、連日、キャンセル料の家賃1ヶ月分を払えと言われるそうで困っていました。

こういった形でキャンセル料を払う必要があるのでしょうか?

まず、結論から申しますと、「申込書に法律的な拘束」はありません。

そして、宅建業法として賃貸の申し込みの段階でキャンセル料を取るというようなことは、できないんです。
明らかに違反になるんですね。

きっぱりと払うつもりはないと伝えましょう!

 

「申込書」は、ただの契約したいという意思表示だと思ってください。
「契約書」は、提出してからですと、費用は全額かかります。

とりあえず「申し込む」は絶対に駄目

「申し込み」を軽く扱うのは、絶対にやめてください。

申し込みは、「キャンセルしても関係ないからいいんだ」と考える人がいます。

確かにキャンセル料はかかりませんが、申し込みが入っている間は、その物件の募集が停止します。申込者さんのために、お部屋が確保された状態になるんですね。

大家さん、または、管理会社は、新しい入居者さんのために清掃業者や施工業者に発注の用意をします。契約書類の準備も始めます。
そういった準備、用意が無駄になってしまうし、大家さんとしても募集が停止している期間があるのは苦しいです。

もちろん、申し込みを出してから、仕方なくキャンセルになることもありますから、そういったキャンセルは問題ありません。

しかし、法律としてではなく、人としての話ではありますが、申し込みを出すという意思表示にしっかりと責任感を持ってください。

最近は、とりあえず部屋をおさえますと言って何枚も申し込みを書かせる業者がいるようです。
無責任な行為だと感じます。

賃貸を契約するなら「申込書」と「契約書」の違いをしっかりと説明してくれる会社
「申込書」を安易に書かせるような対応をしない会社にお願いしましょう。

重要事項説明に注意

重要事項説明がポイント

賃貸の契約で必ず抑えておきたいポイントの1つが「重要事項説明」なんです。

「重要事項説明」とは、賃貸住宅を借りる際、契約書を書く前に
「本当にこの内容で良いですね」
と確認する作業なんですね。

実は、「契約書」の内容については説明義務がありません・・・。
契約書に関しては、宅建士に説明する義務はなくて、渡すだけなのです。
したがって、契約書を記入する前に契約内容をしっかりと確認するための最大のチャンスが重要事項説明なんですね。

重要事項説明でまずは、おさえておきたいのが「退去時」についてです。

退去時のことについて

退去時の精算方式についての説明があります。これは、退去時にどれくらいの費用が必要なのか? または、汚したり傷をつけたりした分だけ請求されるのか? といった退去時のお金の話です。

そして、退去をする際は、何か月前に書類を提出しなくてはならないかも説明があります。大体は、1ヵ月前に申請すれば、退去できます。
ただ、3ヶ月前とか6ヶ月前とかの申請期間が長い契約もあるので注意してください。

重要事項説明について「特約」

次に重要事項説明でおさえておきたのが、「特約」についてです。

特約事項というのは、通常の契約書にプラスアルファの規約を設けるためのもの。
たまに驚きの特約が付いていたりするので、注意が必要です。

例えば、「契約締結日以降、契約開始日までに借主が解約の申出を行った場合、損害金として賃料の2か月分を貸主に支払う」という特約があった場合。

キャンセル料として、家賃の2ヶ月分を支払う必要があります。
このキャンセルで初期費用も取られる場合があるので、多額の費用を負担することになります。

特約はお金に関わることが多いので、重要事項説明の際に一言「なにか一般的じゃない特約はついてますか?」と宅建士に聞いてみてください。

お金に関することは、トラブルになりやすいため、見過ごすと危険です。

4. 重要事項説明について「設備・設置品」

重要事項説明の最後に1つおさえておきたいのが、「設備・設置品」です。

賃貸では一般的に、設備の故障や破損は、借主に故意過失がない限り、貸主=大家さんが修理代を出します。

しかし、借主=入居者が故障した場合の費用を負担する必要がある場合もあります。

それが、「サービス設置品」です。

設備の中に「サービス設置品」という名目があると思います。

それは、大家さんがサービスでおいているだけで、故障したりしても、直す費用は、借主=入居者が負担します。

入居してから、設備が壊れたりして、入居者が費用を負担するのか? それとも大家さんが負担するの? でトラブルになるケースがあります。

重要事項説明の際にキッチリと確認をしておきましょうね。

5. 契約形態

不動産の契約形態

契約で一般的な賃貸契約ではなく、定期借家契約というものがあります。

賃貸契約は、通常、重大な問題がなければ、更新することができます。
住み続けることができるのですが、定期借家契約では、期間を満了すると出ていかなくてならない場合があります。

定期借家契約で注意する点は、更新可能な定期借家契約か、それとも更新ができない定期借家契約かということです。

定期借家契約は悪い面だけではありません。

安い家賃の部屋ですと大家さんは、トラブルを起こすような住人がいる時に出て行ってもらいたいと思うものです。

しかしながら、一般的な賃貸契約では、追い出すにも大変な苦労がかかります。裁判とか色々あるんですね。

定期借家契約なら、更新をしないとするとトラブルを起こすような住人には出て行ってもらうことができます。

そのため、定期借家契約のマンションは、ひどいトラブルを起こす住人が少なくなる傾向にあると言えます。

ただし、区別が必要なのは、更新が可能かどうかです。

  • 更新ができる → トラブルを起こさなければ、問題ない
  • 更新できない → 絶対に期間満了後に退去する必要がある。

更新ができる定期借家契約は、良い面もありますが、更新できないものは、ショートステイのような感覚で住むことになります。

定期借家契約を締結する際は、更新可能かどうかをしっかりと確かめて契約してくださいね。

まとめ

賃貸契約で確実におさえておきたいポイント5

1. 申込書と契約書の区別
申し込み段階では、キャンセル料は払う必要はない。しかし、申し込みを出す際は責任感を持って行う。
2. 重要事項説明の退去時
退去時にかかる費用について、または、退去時の申請時期等は、しっかりと確認する。
3. 重要事項説明の特約について
特約は、例外的に費用が掛かるものの記載があることがある。特約について金銭の取り扱いがあれば、必ず再度確認をする。
4. 重要事項説明の設備設置品
サービス設置品や設備について知っておく。サービス設置品は、入居者が故障しても負担する。
5. 定期借家契約
更新可能な定期借家契約かどうかは、絶対に確認する。

まずは、こららの5つのポイントをしっかりとおさえておきましょう。

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